物件選びのポイント1

アパート経営などの不動産投資で物件を選ぶ時には一体どんなポイントがあるのでしょうか?毎月一定の収入を生み出すアパート経営や、テナントなどの不動産の事を収益物件といいます。アパート経営ではこの収益物件に投資するということになります。近年では、銀行などの利率の低下や、ペイオフの解禁などで資産は現金で持っているより、収益物件などのものに変えて管理する方が効率がよいという流れになってきています。ここではそんな収益物件を選ぶポイントを探ってみたいと思います。

利益のでる物件を選ぶ

収益物件を選ぶときには当然利益を期待しているわけですがから、利回りのよい物件を選ばなくてはなりません。そのためには購入金額があまり高額でない物件を選ぶ必要があります。収益を考えた上で、新築物件にするのか中古物件にするのかを比較検討してみましょう。

 

新築物件を考えた場合は、初期投資がとても高額になり、さらには建築日数が必要になり、この間は当然ですが収入はありません。また、新築という効果が聞くのは最初だけですので、最初は高めの家賃設定でも2年目からは下げる必要が出てくることを見込んでおきましょう。

 

中古物件を選ぶ場合には、新築とは全く逆で、初期投資が安く、既に建物が建っているため初めてすぐに家賃収入が見込めます。しかし、中古物件ですので建物にガタが来ている可能性もありますし、内装が古く時代に合っていないため入居者が集まり難い場合があります。基本的には使う前にリフォームをする必要性が出てくると思いますので、できれば立って10年以内の新しい物件を選びましょう。

 

新築物件には莫大な初期投資が掛かってしまいますし、それを考えると収入も中古物件とそんなに変わらないように思えます。よほどの資金と、それを回収できるだけの見込みがあるという場合の除いて、基本的には中古物件を使う方が現実的だといえそうです。また、中古物件を選ぶ際にも、中古物件を選ぶメリットでもある色々なデータを検証できるということを生かして、慎重に選ぶことが重要です。

立地条件を確認する

アパートなど不動産物件の立地条件は経営を始める上でかなり重要なポイントになりますので、必ず自分でその建物に出向いて確認する必要があるでしょう。立地条件を見た上で、入居者が入りそうかという部分を考えましょう。入居者は立地条件だけで選ぶわけではありませんが、良いところはやはり住みたいと思うものです。入居者のニーズに合っているかということはアパート経営をする場合、必ず考えなくてはいけません。

 

一般的に良い立地といわれているものは、JRや地下鉄などの駅から10分ぐらいのところに建っているか?さらに、役所や、学生であれば大学にどれだけ近いのか?買い物に行けるコンビニやスーパーは近くにあるか?高齢者がいる家庭であれば病院などの医療機関にどれだけ近いのか?といった条件にどれだけ当てはまっているかが、ポイントとなるでしょう。このようなポイントをふまえた上で、その物件の近くに何度も出向いて観察してみましょう。近所の人に話を聞くのも良いかもしれません。また、その地域の他の賃貸物件の家賃などを調べることで相場を知ることができますので、不動産屋を訪ねてみるという手も有効です。

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2019/5/31 更新