物件選びのポイント2

物件の建つ地域の将来性を見る

アパート経営など不動産投資の物件にとってその土地の将来性は入居者を獲得する上でとても重要な要素になります。例えば今は何もない場所でも、開発計画が急ピッチで進められており、大きなショッピングモールや、公共機関などが立つ予定がある土地などは将来人が集まってくる可能性が高いため、将来性は十分です。購入予定の物件の近くに大きな事業計画や、空き地がないかチェックしてみましょう。

 

その他にも将来性という意味では、近くに地下鉄が通る予定の土地や、自治体の道路計画で区画整理対象になっている物件などはねらい目です。このような物件をもっていると、区画整理のために建て替える必要などが発生したとき、国から大きな保証金を受け取ることが出来るのです。また、迷惑を掛けているとの理由から税金がほぼかからないというメリットもありますので、そのような物件を見つけたら是非、購入を検討してみてください。

利益を出さない物件は意味がない

一般的に、自分の住む物件を購入する場合などは、その物件がどれだけ価値があり、将来性があるかとう担保価値を見て購入を考えますが、アパート経営など不動産投資を考えた場合の物件の選び方は、全く違います。経営の立場からみた物件の価値はその物件そのものの価値ではなく、どれだけ利益を生むことが出来るのか?ということになります。極端な話、利益を生むことが出来れば、担保価値はまったく無くてもかまわないのです。

 

確かに新しい建物や、綺麗な建物は担保価値は高いでしょうが、場合によっては木造の古ぼけたボロアパートの方が利益を生み出すことだって十分にありえるのです。目先の価値に捕らわれることなく柔軟な頭で考え、その物件が自分にとってどの程度の利益を生み出すことができるのか?または、どうやったら入居者が入るのかを考えながら物件を選んでいきましょう。

中古物件の注意点

中古物件は新築に比べて安く、利回りもある程度は確保できるのでほとんどの不動産投資家が利用しています。しかし、利回りだけを重視して購入すると後々になって、トラブルに見舞われてします可能性がありますので注意しましょう。中古物件は使用する前にリフォームなどのメンテナンスを行う必要があり、そのことも考えた上で購入しなくてはなりません。

 

中古の物件は確かに低価格ですが、経過年数が高い場合は老朽化が激しい場合もあります。外見だけではそう見えなくても長い年月を経てきた建物はどこかに必ずガタが来ているのです。そのため購入してから見えない部分の老朽化が深刻になってしまいメンテナンスにお金がかかってしまって計画を大きくはずれてしまうことにもなりかねないのです。

 

このような事態を防ぐためには、自分でチェックするのはもちろんですが、不動産コンサルタントに審査して貰うのが一番良い方法だと思います。お金はかかってしまいますが、購入に失敗したときのリスクを考えれば安いものです。建物の審査サービスは色々な企業が行っていますのでどんどん利用して、状態の良い物件を選んで投資するようにしましょう。

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Last update:2019/6/4