税金対策について

よく、テレビや新聞などで税金対策という言葉を聞きますが、それが一体どんなものなのか、説明できる人は少ないのではないでしょうか。もちろん税金関係の仕事をしている人や、ある程度教養のある人ならもちろん理解しているとは思いますが、普通の社会に生きる人たちにとっては、馴染みのない言葉であることに変わりはありません。不動産投資は税金対策になるといいますが、どういった仕組みになっているのでしょうか?ここでは、それを解説していこうと思います。

固定資産税

アパート経営などで使う敷地には「固定資産税」という税金がかかります。この固定資産税の算出方法は

 

固定資産税評価額X税率=固定資産税

 

なのですが、問題となるのは「固定資産税評価額」という項目です。土地を更地のまま持っていたり、駐車場と使っているなど建物が建っていない場合は、この評価額は常に100%評価になるため、かなり高めの税金が掛かってしまいます。ところがこの土地に、アパートや、賃貸マンションなどの建物を建てて経営することによって3分の1~6分の1まで減税されるのです。さらに建物に掛かる税金も3年間半額免除になるなど、良いことずくめです。アパート経営など賃貸の経営がうまくいけば、家賃収入なども期待できるためそこから税金を払って黒字にすることも可能です。ただ土地を持っているだけでは、税金を取られるだけで何も生み出しません。駐車場などより、大幅減税が期待できる賃貸物件にしてしまった方が、多くの利益を出す可能性があるのです。

 

また、土地に掛かる税金として、都市計画事業や、区画整理に当てる費用として「都市計画税」という税金も払わなくてはいけないのですが、この税金も賃貸物件を建てることによって大幅な減税対象となります。

 

要するに、土地に掛かる税金は自治体が評価し、その評価が高いほど多くの税金を取られてしまうのです。賃貸物件を建てるという行為は自治体からみると、その土地の評価を下げる行為であるということになります。ですが、土地の評価が自治体に評価されてもお金が出ていくばかりで全く特はありません。ならば、わざと評価を低くしてしまって、払う税金を少なくした方が良いのでは?という考え方です。簡単いえば、わざと見た目を悪くして目立たないようにして税金という敵をやり過ごしているようなものです。

所得税

アパート経営などの不動産を経営している場合には、家賃収入から経営に掛かる費用を差し引くことができます。そして、この諸費用の中には、減価償却費、管理費、住宅ローンの利息などが含まれるため、経理の上ではマイナスになってしまうことが良くあり、例えばアパート経営などの他に、仕事をしていた場合などはその時にでたマイナス分、つまり赤字分を他の仕事で得た所得と差し引いて、合計を減らすことによって、所得税や、地方税などを少なくすることができます。

 

この他の損益と合わせることが出来ることはアパート経営など賃貸経営の大きな魅力の1つで、このことを利用すると、例えばサラリーマンなどが、自分の収入と賃貸経営のマイナス分と一緒に確定申告することによって給料から毎月引かれている所得税を還付金として取り戻すことができるのです。最近では、サラリーマンが副業でアパート経営をやっている事も珍しくなくなりましたが、理由はこの損益通算での税金対策にあるのです。

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2019/5/31 更新